深圳房產(chǎn)糾紛律師：開發(fā)商拖延辦理兩證 業(yè)主可否請求支付違約金

       【案情】

　　2013年4月18日，業(yè)主尹某與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定業(yè)主尹某購買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)的商品房一套。該商品房建筑面積共86.03平方米，單價為每平方米6 204.59元，總金額為533 781元。合同約定，作為出賣人的開發(fā)商應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局。如因開發(fā)商責任致使業(yè)主不能在規(guī)定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書的，業(yè)主可選擇退房，開發(fā)商應在業(yè)主提出退房要求之日起10日內將業(yè)主已付房價款退給業(yè)主，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失。合同簽訂當日，尹某向開發(fā)商一次性交納總房款538 000元，開發(fā)商向尹某交付房屋。之后，尹某一直未取得房屋所有權證和土地使用證。尹某多次到開發(fā)商處催辦兩證，均未果。無奈之下，尹某于4月18日將開發(fā)商訴至法院，要求判令被告協(xié)助辦理兩證，并支付違約金。

　　被告答辯稱，因原告一直未提供辦理兩證需要由原告交納的資料，且直到本案審理期間即6月9日原告才向被告交納了印花稅、測繪費、登記費、貸款抵押費等相關費用。未辦理兩證的責任在原告，而非被告。

　　【分歧】

　　本案在審理過程中，針對被告開發(fā)商應否支付違約金及違約金的起止時間，存在三種不同觀點：

　　第一種觀點認為：原告驗收房屋之后，至起訴時，始終未向被告提供相關資料，亦未交納法律規(guī)定的稅、費，責任在原告，被告不應支付違約金。

　　第二種觀點認為：在本案審理過程中，原告于6月9日向被告提供相關資料，并交納法律規(guī)定的稅、費之后，至今仍未辦理兩證的責任在于被告，因此被告應當承擔違約責任，向原告支付違約金自6月9日計算至被告協(xié)助原告辦出兩證為止。

　　第三種觀點認為：被告于2013年4月向原告交付商品房后，未按照約定積極協(xié)助原告辦理兩證，亦未在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局，構成違約，被告應向原告支付違約金，起止時間為自商品房交付使用后180日期滿次日起至被告按約將辦理兩證材料提供予當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局之日止。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者同意第三種觀點，理由如下：

　　1、被告開發(fā)商違約，應支付違約金

　　依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。被告將商品房出賣并交付于原告，負有協(xié)助原告辦理商品房產(chǎn)權登記的義務。雙方在合同中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局。被告未能提供證據(jù)證明其履行通知、協(xié)助及提供資料給當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局等義務，構成違約，應當承擔違約責任。原告未提供相關資料及未交納法律規(guī)定的稅、費等情形，不應成為被告不履行自己義務的借口。

　　2、關于計算違約金的起止時間問題

　　原、被告在合同中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局。被告自2013年4月18日將商品房交付原告使用后180日內未履行該義務，自期滿次日即2013年10月18日已經(jīng)構成違約。違約金應自2013年10月18日起開始計算。被告將辦理兩證的材料提供給當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局時，已經(jīng)履行了自己的義務。如令其承擔違約責任至兩證辦出之日，有失公平。深圳律師網(wǎng)

　　綜上，法院最終判令被告開發(fā)商于判決生效后向原告尹某支付違約金，違約金自商品房交付使用后180日期滿次日（即2013年10月18日）起至被告按約將辦理兩證材料提供予當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局之日止。