深圳房產(chǎn)糾紛律師：真騙貸假交易房屋買賣合同無效

        2010年，為套取現(xiàn)金，高某及妻子張某共同與王某簽訂房屋買賣合同，以王某名義購房，并向銀行申請抵押貸款28萬元支付給高某，合同未約定過戶及交房時間，王某一直亦未居住該房屋。因未還貸，銀行起訴，法院判決王某歸還銀行借款本息，逾期銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。2013年，居住該房的張先生找到河南洛太律師事務所韓校玲律師咨詢，韓校玲接受張先生的委托后，向西工區(qū)人民法院起訴要求確認房屋買賣合同無效。

　　深圳法律顧問分析

　　1.合同無效。案涉買賣合同簽訂的目的系為套取銀行貸款且王某除以貸款方式支付高某18萬元外，未支付其余房款。另從合同未約定交房時間、買方一直未入住情況看，雙方系以簽訂買賣合同的合法形式掩蓋套取銀行貸款的非法目的而簽訂“買賣合同”，根據(jù)《合同法》及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，應認定該合同無效。

　　2.無效后果。根據(jù)《合同法》及最高人民法院《印發(fā)<關(guān)于當前形勢下進一步做好房產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見>的通知》的規(guī)定合同無效，高某應返還王某18萬元，王某應在還清銀行貸款本息后滌除涉案房屋上的抵押權(quán)，并協(xié)助高某、張先生恢復產(chǎn)權(quán)登記原狀。王某若有其他損失可另行主張。

　　深圳律師網(wǎng)提醒

　　1.當合同名稱與合同內(nèi)容不符時，應當以合同最終實現(xiàn)的目的來認定合同的性質(zhì)。

　　2.為貸款目的抵押或出賣房屋并不為法律所禁止，但以虛假房屋買賣合同騙取銀行貸款，符合《合同法》和《民法通則》規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”情形，會導致無效甚至承擔刑事責任的后果。

　　3.借名或借房(抵押擔保)為他人貸款提供便利，在實際用資人無法償貸時，出借人作為合同相對人，負有直接清償義務。

　　4.我國物權(quán)制度中并無讓與擔保制度，學理上通說認為應歸于非典型擔保的“類物權(quán)”，由于涉及對物權(quán)法定原則的遵循，所謂讓與擔保只能以債權(quán)的性質(zhì)存在。但其仍屬于合法的民事權(quán)利，仍要受到《民法通則》、《合同法》等民事實體法的保護。房屋買賣合同簽訂后，雖未辦理過戶手續(xù)，但賣方為回贖房屋設(shè)定限制出售條款，符合讓與擔保的法律特征，但也有可能會被認定名為房屋買賣實為借貸。

　　5.以抵押借款方式成立房屋買賣關(guān)系，易導致法律關(guān)系上的爭議，應盡量避免買賣雙方義務履行的模棱兩可表示或設(shè)計。因決定合同的本質(zhì)是當事人的意思表示，而非合同的形式，合同性質(zhì)的重新確認只能通過解釋而非合同解除進行。為貸款目的而擬定房屋買賣合同，為避免名不副實導致合同效力之爭，應盡量回避“流押”“投資回報”字眼，并最好辦理過戶，將回贖條款設(shè)定為買賣合同的所附條件。

　　6.在《合同法》實施前，機關(guān)團體未經(jīng)批準購買私房，是為《城市私有房屋管理條例》嚴格禁止的，但其效力在《合同法》實施后得到補正。過戶手續(xù)的辦理仍有促成履行的必要。

　　7.以長期租賃的形式實現(xiàn)買賣合同的目的，存在產(chǎn)權(quán)未過戶的最大風險，買受人應對此有充分估量。