【案情】
　　2015年7月，潘某與A房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，從A房產(chǎn)公司處購買一房屋，并于合同簽訂當日向A房產(chǎn)公司交納了全額購房款236萬元整。2015年9月，潘某開始對其購買的上述房屋進行裝修并入住。2016年10月，A房產(chǎn)公司為潘某出具了購房發(fā)票，潘某于當月交納了房屋契稅。
　　2016年5月，A房產(chǎn)公司以登記在其名下的潘某購買的上述房屋做抵押物，向甲銀行借款200萬元，借款期限自2016年5月26日至2021年5月25日，A房產(chǎn)公司作為抵押人，甲銀行作為抵押權(quán)人，簽訂了抵押合同，并辦理抵押登記。2020年初，潘某去房產(chǎn)部門辦理不動產(chǎn)登記時發(fā)現(xiàn)，其購買的上述房屋因被抵押登記無法辦理不動產(chǎn)登記證。
　　【分歧】
　　A房產(chǎn)公司將潘某全款購置且已交付使用的商品房抵押于銀行辦理抵押借款，是否符合法定解除要件。
　　第一種觀點認為，符合法定解除要件。潘某與A房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方協(xié)商一致的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效。潘某于簽訂合同當日付清了全部房款，A房產(chǎn)公司將上述商品房實際轉(zhuǎn)移交付于潘某，且潘某已經(jīng)長期合法占有使用，潘某雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但基于其付清了所購商品房全款，且實際交付占有使用的事實，潘某已經(jīng)取得了上述商品房的事實物權(quán)，具有法律效力。甲銀行對上述商品房抵押權(quán)的設立，是在潘某已足額支付了全額房款，且已交付占有使用期間，故其抵押權(quán)設立不能優(yōu)先于潘某已完成商品房購買，且已交付占有使用而確立的優(yōu)先權(quán)。
　　第二種觀點認為，不符合法定解除要件。雖然潘某基于已繳納全部購房款而享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于成立在后的抵押權(quán)，但系法律對不同權(quán)利的優(yōu)先保護順序的差異，而不是構(gòu)成抵押權(quán)無效的理由，并且潘某并非抵押合同簽訂的當事人，其無權(quán)解除上述抵押合同。
　　【管析】
　　筆者同意上述第二種意見，理由如下：
　　雖然A房產(chǎn)公司與甲銀行簽訂的抵押合同及辦理抵押登記，在潘某購買該房屋及繳納全部購房款之后，但A房產(chǎn)公司與甲銀行簽訂的抵押合同亦是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并且該抵押已經(jīng)辦理了抵押登記，且甲銀行在簽訂抵押合同前已經(jīng)對該房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進行了審查，確認其歸屬于A房產(chǎn)公司，且無證據(jù)證明A房產(chǎn)公司與甲銀行之間存在惡意串通、損害第三人利益的情形，因此該抵押合同合法有效。
　　綜上分析，A房產(chǎn)公司將潘某全款購置且已交付使用的商品房，抵押于銀行辦理抵押借款，不符合法定解除要件，潘某無權(quán)解除上述抵押合同。
　　（作者：邱瑩  作者單位：江西省資溪縣人民法院）