【案情】

　　2020年5月，柳某與柴某簽訂商品房轉(zhuǎn)讓合同，柴某將所擁有的房屋出賣給柳某，合同對(duì)價(jià)款、房屋面積、付款方式等均作出約定，并在其他約定事項(xiàng)載明“雙方都已經(jīng)知道房子已查封，查封事情柴某自行處理，購(gòu)房定金由中介方保管”。合同簽訂后，柳某支付兩萬(wàn)元定金。因柴某未能在約定日期處理好房屋查封問(wèn)題，柳某亦未在規(guī)定時(shí)間支付首付款。后柴某將案涉房屋另行出賣他人。柳某遂起訴要求解除與柴某簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓合同并賠償損失。

　　【分歧】

　　本案中，關(guān)于明知房屋被查封而簽訂的房屋買賣合同是否有效，存在以下兩種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋所有人在房屋已經(jīng)被采取查封措施的情況下，擅自簽訂房屋買賣合同，該合同違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同屬無(wú)效合同。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人屬于完全民事行為能力人，對(duì)房屋被查封也是明知，所簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，根據(jù)原物權(quán)法第十五條(民法典第二百一十五條)，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，該合同自合同成立時(shí)生效，在解除查封或者撤銷查封后，當(dāng)事人仍然可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

　　【評(píng)析】

　　筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由如下：

　　1.城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定。依據(jù)原《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條的規(guī)定，原合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分準(zhǔn)則，通常可理解為：法律法規(guī)規(guī)定，違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的，為當(dāng)然性的效力性規(guī)定;法律法規(guī)雖沒有規(guī)定違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的，但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，也應(yīng)屬于效力性規(guī)定;法律法規(guī)雖沒有規(guī)定違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的，但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效并不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人利益的，屬于管理性、取締性規(guī)定。當(dāng)事人就已司法查封的房屋簽訂買賣協(xié)議，有可能不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果，但合同效力僅涉及當(dāng)事人利益。故城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定不屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

　　2.違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定并不能否認(rèn)合同的效力。根據(jù)物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分原則，房屋買賣合同的實(shí)現(xiàn)需要簽訂買賣合同的債權(quán)行為和房屋所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條對(duì)房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，僅是房屋登記機(jī)關(guān)從行政管理角度不予登記，是對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為的禁止，并非對(duì)債權(quán)的限制即對(duì)合同效力的否定，在解除查封或者撤銷查封后，當(dāng)事人仍然可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

　　3.當(dāng)事人對(duì)案涉房屋處于被法院查封的狀態(tài)是明知的，不存在意思表示不真實(shí)的情況。柳某與柴某簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓合同中，在其他約定事項(xiàng)載明“雙方都已經(jīng)知道房子已查封，查封事情柴某自行處理，購(gòu)房定金由中介方保管”，可見，雙方均明知案涉房屋處于被法院查封狀態(tài)，柴某并沒有故意隱瞞房屋查封情況，不存在欺詐、脅迫等情形，所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。根據(jù)原物權(quán)法第十五條(民法典第二百一十五條)，該合同自成立時(shí)生效。

　　(作者：張奇   作者單位：浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院)