裁判要旨

　　當(dāng)行政主管部門作出的《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實確認(rèn)書》與建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位經(jīng)竣工驗收形成的《竣工驗收報告》就建設(shè)房屋建筑面積作出不一致的確認(rèn)時，應(yīng)從立法目的、形成時間、行為性質(zhì)等方面評判房屋建筑面積結(jié)算依據(jù)，施工方以后者為據(jù)主張工程款的，應(yīng)予支持。

　　【案情】

　　2014年8月，某房地產(chǎn)公司與某建筑公司簽訂《銅梁永嘉鎮(zhèn)某商住樓建設(shè)項目建設(shè)工程施工協(xié)議書》，雙方對工程范圍、履約保證金繳納、竣工結(jié)算和工程款支付等進行了約定，后某建筑公司進行了施工。2019年3月，重慶市銅梁區(qū)規(guī)劃和自然資源局作出《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實確認(rèn)書》，確認(rèn)涉案工程總建筑面積23008.82平方米(地上建筑面積20031.22平方米，地下建筑面積2977.60平方米)。2019年4月，涉案工程通過竣工驗收，形成《竣工驗收報告》。現(xiàn)因?qū)Ψ课萁ㄖ�面積、工程總價、欠付工程款及利息等存在爭議，某建筑公司起訴請求：某房地產(chǎn)公司支付某建筑公司工程款1532萬余元，并以此為基數(shù)從2019年4月9日起按照月利率2%支付資金利息至付清時止;退還保證金50萬元;某建筑公司在某房地產(chǎn)公司欠付工程款范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán);訴訟費由某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

　　【裁判】

　　重慶市銅梁區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實確認(rèn)書》確認(rèn)的總建筑面積，涉案工程的工程款為27734151.8元(地上部分23837151.8元、正負(fù)零以下部分3722000元、增加工程135000元、零星借支款4萬元)，扣除已付款19237296元，尚欠8496855.8元。該工程于2019年4月1日通過竣工驗收，某房地產(chǎn)公司應(yīng)付22187321.44元，尚欠2950025.44元，其應(yīng)自2019年5月9日起按照同期銀行貸款利率支付利息至付清時止。因2019年11月21日為支付工程余款5546830.36元之日，故某建筑公司主張的優(yōu)先受償權(quán)未超過法定期間。遂判決，某房地產(chǎn)公司向某建筑公司支付工程款8496855.8元;某建筑公司在某房地產(chǎn)公司欠付工程款8496855.8元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán);駁回某建筑公司的其他訴訟請求。

　　宣判后，某建筑公司不服上訴。重慶市第一中級人民法院審理后認(rèn)為，應(yīng)以五方單位共同組織竣工驗收后形成的竣工驗收報告所載明的建筑面積作為計算工程款的依據(jù)，涉案工程的工程款為27824478元，包括：地上部分23680940.5元、正負(fù)零以下部分4143537.5元，故某房地產(chǎn)公司應(yīng)付工程款27999478元，尚欠8762182元。某房地產(chǎn)公司應(yīng)付利息包括：1.以3162286.4元為基數(shù)，從2019年5月9日起按中國人民銀行同期同類貸款利率算至2019年8月19日止，從2019年8月20日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率算至付清時止;2.以5599895.6元為基數(shù)，從2019年11月21日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率算至付清時止;某建筑公司在某房地產(chǎn)公司欠付工程款876218元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。遂依法改判。

　　【評析】

　　本案爭議焦點在于涉案房屋建筑面積的計算依據(jù)。

　　首先，從立法目的看。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實，未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。可見，建設(shè)工程的規(guī)劃核實，是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施監(jiān)督檢查最重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)工程從開工到竣工是一個連續(xù)的過程，在此過程中，對于建設(shè)單位的建設(shè)活動是否嚴(yán)格遵守規(guī)劃許可要求，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門需要進行監(jiān)督檢查。具體而言，規(guī)劃核實是在建設(shè)工程竣工驗收之前，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃許可進行的檢驗，在對建設(shè)工程是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內(nèi)容組織建設(shè)進行現(xiàn)場審核后，對于符合規(guī)劃許可內(nèi)容要求的，核發(fā)規(guī)劃核實證明;對于經(jīng)核實建設(shè)工程違反規(guī)劃許可的，則及時依法提出處理意見;經(jīng)規(guī)劃核實不合格的或者未經(jīng)規(guī)劃核實的建設(shè)工程，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。據(jù)此，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確認(rèn)的規(guī)劃核實建筑面積，從核實的方式、內(nèi)容、目的看，均不宜直接作為建設(shè)工程發(fā)包人和承包人相關(guān)工程竣工結(jié)算面積的認(rèn)定依據(jù)。

　　其次，從形成時間看。本案中的《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實確認(rèn)書》形成于2019年3月，《竣工驗收報告》則形成于2019年4月，確認(rèn)書形成在前、驗收報告形成在后，該形成時間亦符合前述規(guī)定的要求，即經(jīng)規(guī)劃核實符合規(guī)劃許可內(nèi)容要求的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具核實證明后，建設(shè)單位可以依法組織竣工驗收。同時也能證明，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門針對房屋建筑面積作出的確認(rèn)行為，并不能代替業(yè)主單位、施工單位及其他單位共同進行竣工驗收這一施工過程中的必經(jīng)環(huán)節(jié)，即在規(guī)劃核實建筑面積之后，仍需發(fā)包人和承包人會同相關(guān)單位組織竣工驗收，共同確認(rèn)案涉工程竣工的建筑面積。

　　最后，從行為性質(zhì)看。進行竣工規(guī)劃核實是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法行使具體行政管理職權(quán)的行為;而組織竣工驗收則是勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位共同對施工內(nèi)容進行檢驗的行為，驗收后簽字蓋章確認(rèn)的報告書，理應(yīng)對發(fā)包人和承包人等具有法律約束力。同時根據(jù)《竣工驗收報告》載明的內(nèi)容，發(fā)包人和承包人分別對涉案工程相應(yīng)施工內(nèi)容的建筑面積進行了確認(rèn)，亦更符合雙方對實際施工完成的建筑面積作出的真實表意。

　　本案案號：(2019)渝0151民初5777號，(2021)渝01民終932號

　　案例編寫人：重慶市第一中級人民法院 陳婭梅