【案情】
　　陳某與某開發商簽訂了《選房意向認購書》，雙方約定了購買房屋的面積、單價、總價款及交納的定金，并約定陳某須在接到通知的10天內，需帶意向認購書至售樓處，簽訂《商品房買賣合同》等事項。因涉案房屋的土地屬倉儲用地，開發商對涉案房屋未取得商品房預售許可證，陳某要求解除雙方簽訂的《選房意向認購書》。
　　【分歧】
　　關于本案中認購書的效力問題，有二種不同的意見：
　　第一種意見認為，雙方簽訂的《選房意向認購書》應認定無效。因開發商未取得商品房預售許可證，雙方簽訂的認購書應認定為無效。
　　第二種意見認為，雙方簽訂的《選房意向認購書》應認定有效。雙方簽訂的認購書是一種預約合同，該合同不違反法律、行政法規的禁止性規定。
　　【管析】
　　筆者同意第二種意見，理由如下：
　　根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。本案中雙方簽訂的《選房意向認購書》系雙方當事人約定在將來一定期限內簽訂商品房買賣合同的協議，屬于預約合同，尚不屬于商品房買賣合同或者商品房預售合同，不應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，即出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
　　本案中雙方簽訂的選房意向認購書是獨立的預約合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的禁止性規定，應認定合法有效。
　　綜上所述，雙方簽訂的認購書應認定合法有效。

　　（作者：晏城 作者單位：江西省樂安縣人民法院）